西部證券-年中經濟形勢分析會議前瞻之地產政策：地產政策重心或向“保交樓”傾斜-220725

　　核心結論

　　政策寬松下地產景氣依然呈現下行趨勢。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】今年1-6月，地產銷售、投資、土地成交價款累計同比增速分別為-22.2%、-5.4%和-46.3%，幾項指標均處近年來低位。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）即便6月全國疫情好轉，多地管控放松釋放積壓需求的情況下，主要指標中也僅有商品房銷售面積同比增速由5月的-31.8%回升至6月的-18.3%，新開工、施工和竣工面積同比延續全線下行趨勢，地產投資和土地成交同比較前值繼續惡化，單月增速分別為-9.4%和-65.1%。高頻數據顯示，7月地產銷售再度轉弱，土地市場依然低迷。

　　地產景氣下行源于三重因素制約。1）房價持續下行、對未來現金流惡化預期以及商品房交付風險均拖累居民購房意愿；2）疫情也顯著削弱了居民部門的購買力；3）和過去相比，本輪地產調控政策的放松力度有限。但預計下半年，在經濟反彈、疫情控制以及針對性政策的出臺等因素共振下，一定層面上有助于行業的景氣度修復。

　　政策如何發力破解地產困局？1）當務之急是“保交樓”，切斷信用風險傳播鏈條。比如在監管部門指導下，由地方政府配合實施，引導符合條件的地方國資收購部分爛尾樓盤，確保項目的順利交付。就商業銀行而言，為避免“斷供”引發的信用風險擴散，形成大量不良資產，也可以考慮進行適當讓利，為符合條件的爛尾樓盤的購買者提供延期還本付息等政策優惠。另外，還可以由金融機構與地方政府合作設立并購基金，收購問題樓盤，改建為保障性租賃住房。2）加大地產政策寬松力度，通過內生發展解決房企資金鏈緊張問題。主要政策手段包括進一步調降房貸利率、放松限購限售、取消限價、降低交易稅費等。同時，還可以通過降低首付比例以及放松“認房又認貸”標準適當調升居民部門的杠桿率。此外，后續政策重心可能聚焦在二線城市，調降LPR也有一定空間，但需央行降準配合。3）推動預售制改革，完善預售資金監管制度。一方面，可以借鑒海外經驗，加強預售制中對購房者的保障措施，比如允許購房者根據房屋施工進度分期支付購房款，避免出現“只交錢、不見房”的問題。另一方面，還要強化預售資金監管制度，確保?？顚Ｓ?，避免房企挪用購房資金。

　　風險提示：疫情反復風險，“斷供”事件蔓延引發信用風險擴散，地產寬松政策力度及效果不及預期